Insider warnt vor gefährlicher Immobilienkrise in BRD und Schweiz!

Ein Rückgang des US Dollar 20, 30 Prozent von hier ist realistisch über die nächsten Jahre. Es ist ja auch das Ziel der Regierung, dass sie den Dollar auch schwächen. Schauen wir uns Schweden an, die hatten auch Negativzinsen und in Schweden sind wir von 0 auf 4 Prozent drauf Das hat jetzt dazu zu 1 Krise auf dem Immobilienmarkt geführt in Schweden. Das würde in der Schweiz auch nicht anders sein. Wie soll das weitergehen?

Weil es ist ja auch jetzt für 'n normalen Arbeitnehmer fast unmöglich, sich noch 'n schuldenfreies Haus irgendwann mal zu leisten. Man muss ja jetzt gewaltige Summen in die Hand nehmen. Wenn man jetzt eine Familie mit 2 Kindern hat, ist ja unbezahlbar geworden. Wie schaffen das überhaupt, junge Familien überhaupt noch irgendwo 'n Haushalt zu gründen? Japan liefert da bezüglich Demografie ein sehr gutes Beispiel, weil die sind einfach 15, 20 Jahre weiter als wir sind in der demografischen Hinsicht.

Wenn wir Jahre weiter als wir sind in der demografischen Entwicklung. Wenn wir über Migration reden, die Schweiz hatte den Vorteil, dass sehr viele Hochqualifizierte oder Vermögende in die Schweiz gezogen sind. Ein großer Unterschied zum Beispiel zu der Migration, die zum Beispiel Deutschland gesehen hat die letzten Jahre. Ich habe generell das Gefühl, es wird alles ein bisschen zu negativ gesehen aus Deutschland. Das heißt nicht, dass es nur noch, eigentlich nicht weiter nur nach unten gehen gehen kann, aber es wird jetzt auch viel mehr in Europa investiert.

Wir haben diese Wachstumsinitiativen in Infrastruktur und auch in in Rüstung. Und ich denke, mittelfristig wird auch Deutschland von dem profitieren können. Ja. Liebe Zuschauerinnen und Zuschauer, herzlich willkommen zu unserem Podcast Klartext Finanzen. Heute durfte ich mit sprechen.

Er ist der CEO und Gründer von Makro Real Estate Research. Das ist ein international tätiges Beratungsunternehmen, was sich auf die Prognose und die Trennenentwicklung von Immobilienpreisen spezialisiert hat. Mit Sultan hab ich über die Situation in der Schweiz gesprochen, was die Immobilienentwicklung angeht, aber wir haben auch über die Chancen und Risiken in USA und vor allen Dingen in Deutschland gesprochen. Das war 'n sehr, sehr interessantes Gespräch mit Zoltan und ich würd mich jetzt schon freuen, wenn Sie das Video liken und uns ein Abo hinterlassen. Mein Name ist Doktor Dietmar Paetz, ich bin der Investment Officer der Real Unit Schweiz AG und wenn Sie mehr über unsere Unternehmen erfahren möchten, dann klicken Sie den ersten Link in der Videobeschreibung.

Und nun viel Spaß mit dem Interview. Soll dann seelisch? Herzlich willkommen zu unserem Podcast Klartext Finanzen. Ganz besondere Freude, dass Du heute hier hingekommen bist. Du warst ja schon mal bei uns, seitdem haben wir aber doch bedeutend neue Abonnenten bekommen.

Deswegen würde ich dich gerne bitten, dass Du dich kurz selbst mal vorstellst. Ja, mein Name ist Soltan Seyers. Ich bin ein Ökonom und ich ich schaue die Immobilienmärkin der Schweiz und international an aus 1 Makroperspektive und eigentlich eine der unabhängigen Berater in der Schweiz. Ja, das ist jetzt wieder typisch Schweizer Understatement. Du bist ja eine Koryphäe in dem Bereich und Du berätst ja große institutionelle Häuser und im Prinzip dein Urteil bewegt ja Milliarden im Markt.

Und Du bist ja letztes Mal schon mal hier gewesen, da haben wir uns ja auch über die Entwicklung in der Schweiz angeschaut. Was war so dein Eindruck nach dem Interview? Da hab ich gehört, da gab's ja doch diverse Anrufe bei dir. Kannst Du uns davon 'n bisschen berichten? Ja, ja, sehr gerne.

Also schaut auch für euch euer Channel, der zieht dich. Ich habe sehr viel Feedback. Er hat teilweise auch überwältigende Feedback. Und ja, das hat war auch sehr gut, hab ich sehr viele Gespräche dann auch auch geführt mit Leuten zum Immobilienmarkt, auch Leute, die sich für den Schweizer Immobilienmarkt interessiert haben. Ja.

Der Punkt ist, was ja viele nicht wissen und ich glaub, das hast Du denen auch dann am am Telefon erklären müssen, es ist ja gar nicht so einfach, als Ausländer geht's in der Schweiz Immobilien zu kaufen. Kannst Du da vielleicht noch was zu sagen? Ja, ja, wir haben in der Schweiz den Lex Koller. Das besagt eigentlich, dass nur Schweizer oder auch in der Schweiz ansässige Wohnimmobilien kaufen können. Das heißt, wenn man in der Schweiz als Ausländer investieren möchte, bleibt da kommerzielle Liegenschaften übrig.

Das sind Hotels, das sind Büroliegenschaften, das sind Einzelhandelsliegenschaften. Und dann muss man, dort gab's gibt's aber auch spannende Opportunitäten und da muss man aber auch durch das navigieren können. Ja. Und so für mich jetzt als als als, sagen wir mal, Tourist hier in der Schweiz oder als langjähriger Beobachter der Entwicklung. Dieses Lex Koller Gesetz hat man ja damals eingeführt, die Überhitzung im Wohnimmobilienbereich durch ausländische Spekulanten zu unterbinden, wenn ich das richtig verstanden hab.

Das ist richtig, ja. Ja. Jetzt ist aber dennoch, seitdem Du das letzte Mal hier gewesen bist, die Entwicklung doch dramatisch, kann man sagen, weitergegangen. Also die Preise in der Schweiz, die steigen ja kontinuierlich, also das scheint ja unstoppbar zu sein. Hast Du nicht das Gefühl, dass wir da langsam in einen Überhitzungbereich kommen?

Wie wie würdest Du die Lage in der Schweiz beurteilen? Ja, das ist eine richtige Beobachtung, vor allem im im Wohnimmobilienbereich, wo wo sehr viel Pensionskassengeld auch reinfließt. Auf der Anlageseite haben wir wieder, sehen wir wieder sehr tiefe Nettorrenditen. Das heißt, für für eine Wohnimmobilien in der Stadt Zürich kriegst Du weniger als 2 Prozent pro Jahr als als Cashflow Rendite. Dennoch im Moment ist die Nachfrage relativ stark, das das bleibt auch so, aber ich sehe das aus einem überhitzten Markt.

Und wo ich jetzt sogar noch mehr Bedenken habe, ist die Pampa, eigentlich sind die Liegenschaften in in der sogenannten Pampa, das heißt sehr viele dezentrale Lagen, sind die aktuell mehr überhitzt, weil die Leute suchen Rendite, weil die Leute suchen Rendite und Sie sehen ja, da in der Stadt und Innenlagen finden Sie die teilweise nicht, dann sind Sie bereit für solche Immobilien, die typischerweise viel höhere Renditen verlangen. Es gibt eine Risikoprämien nach der Lage, weil ich typischerweise, wenn wenn mal die Bevölkerung sinken wird, sinkt die zuerst außerhalb der Städte als in den Städten. Da können wir über das Beispiel Japan auch auch uns ein bisschen näher unterhalten, weil Japan liefert da bezüglich Demografie ein sehr gutes Beispiel, weil die sind einfach 15, 20 Jahre weiter als wir sind in der demografischen Entwicklung. Ja. Ich würd gern noch kurz in Zürich bleiben.

Kannst Du unseren Zuschauerinnen und Zuschauern mal son son Gefühl geben, was die Preisniveaus angeht? Also was was kostet son Quadratmeter Wohnen in in 'ner halbwegs guten Lage? Kannst Du uns da sone Indikation mal geben? Ja, ich ich denke, es ist natürlich schwierig, weil Du hast Luxus, Immobilienpreise, das geilste Limit, aber typischerweise für so so ein dreieinhalb Zimmerer Wohnung, mittlere Qualität zahlst Du mittlerweile auch etwa 25000 Schweizer Franken pro pro Quadratmeter sind zwar fast sind das 30000 Euro fast. Ja.

Das heißt, ein sehr, sehr staatliches Preisniveau und das ist in den letzten Jahren nochmals angestiegen. Ja. Was mich einfach wundert, ist, wie soll das weitergehen? Es ist ja auch jetzt für 'n normalen Arbeitnehmer fast unmöglich, sich noch 'n 'n schuldenfreies Haus irgendwann mal zu leisten. Das heißt, man muss ja jetzt gewaltige Summen in die Hand nehmen.

Wenn man jetzt eine Familie mit 2 Kindern hat, keine Ahnung, 100, 120 Quadratmeter ist ja jetzt auch nicht die Welt, aber das ist ja unbezahlbar geworden. Wie schaffen das überhaupt, junge Familien überhaupt noch irgendwo 'n Haushalt zu gründen? Das ist eine berechtigte Frage. Viele viele in der Schweiz können sich Wohneigentum nur leisten, wenn sie Erbvorbezug von den Eltern nur leisten, wenn sie Erbfuhrbezug von den Eltern oder viele sind vermögend auch in der Schweiz in gewissen Regionen aufgrund der Häuserpreise, weil die Häuserpreise so stark angestiegen sind. Aber es es ist es ist schon schwierig, auch für die gut Verdienende.

Ich ich bin Mieter, mein mein Immobiliengeschäft läuft gut, mein Beratungsgeschäft, aber ich bin immer noch Mieter. Ich kann mir einfach einfach nicht Wohneigentum leisten in der Schweiz. Mhm. Und Vor allem wenn man zentral wohnen will und nicht eben in die Pampa rausgeht. Aber was wir da auch anschauen müssen, ist, das Zinsniveau ist wieder förderlich für für die Preise.

Wenn wir anschauen, die Finanzierungskosten sind wieder zwischen 1 und anderthalb Prozent für Hypotheken. Das heißt, da da bin ich, wenn ich mit Deutschland vergleiche, da in Deutschland sind wir sicher jetzt wieder bei dreieinhalb, 4 Prozent, sind sind wirklich auch Unterschiede da so. Aber da, es ist schwierig und stellt sich wirklich auch längerfristig die Frage, wie wird das auch weitergehen in der Schweiz? Ja. Du gilt's ja auch als, wie soll ich sagen, etwas abweichend vom klassischen Mainstream.

Du Du benennst ja auch Probleme, die jetzt nicht so populär sind. Du traust dich da auch, deine eigene Meinungskunst zu tun. Aber was denkst 'n Du, was könnte denn jetzt das Ende des Booms in der Schweiz auslösen? Du hast ja jetzt grad gesagt, die Zinsen, wir sehen ja links und rechts in Europa steigen ja die Zinsen aufgrund der immer fragwürdiger werdenden Bonität der Staaten. Zum Glück ist die Schweizer Staatsverschuldung natürlich eine ganz andere Liga.

Aber was wären für dich so, wie soll ich sagen, Bahnindikatoren, wo Du sagen würdest, so jetzt Fuß vom vom Gaspedal, jetzt müssen wir aufpassen. Das könnte hier auch nur zu 'ner Korrektur kommen. Ja, erstens würde man sehen, wenn die Inflation wieder etwas ansteigt in der Schweiz, weil das würde ja auch wieder zu höheren Zinsniveaus führen. Für unsere Gäste, die nicht aus der Schweiz sind, müssen sagen in der Schweiz, heute sind die Inflationsdaten rausgekommen, 0.2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während in der Eurozone über 2 Prozent sind. Das heißt, die Inflation in der Schweiz ist aktuell nicht existent, zumindest so, wie sie gemessen wird in der Schweiz.

Die Zinsen sind bei 0 Prozent. Eben wenn ich da einen Schock habe auf der Zinsseite ist im Moment, glaub glaub, das größte Risiko. Schauen wir uns Schweden an, die hatten auch Negativzinsen. Und in Schweden sind wir von 0 auf 4 Prozent draufgegangen und das hat jetzt dazu zu 1 Krise auf dem Immobilienmarkt geführt in Schweden. Das würde in der Schweiz auch nicht anders sein, obwohl in der Schweiz die Finanzierungen ein bisschen solider sind und sehr wenig Auf der Eigentumsseite haben wir sehr viel Fremdkapital, aber auf der Investitionsseite Pensionskassen agieren mit eigentlich ohne ohne Fremdkapital und viele Fonds haben nur so etwa 10 bis 20 Prozent Fremdfinanzierungsquoten.

Das heißt, man man war da viel, zum Beispiel in Deutschland war. Das ist das eine. Das 2. Ist und wo ich ein großes Risiko sehen würde, das es aber auch hypothetisch ist, wenn die Migration in die Schweiz umdrehen würde. Aktuell haben wir ein starkes Bevölkerungswachstum in der Schweiz, es war fast 1 der höchsten in Europa, die 1 Prozent über die letzten 15 Jahre pro Jahr.

Es tönt wenig, aber wenn man mit anderen Ländern vergleicht, 0.2 Prozent pro Jahr ist, das sind 5 fünfmal mehr. Und wenn sich das umkehren würde, das heißt, wenn wir nicht mehr Leute in die Schweiz kommen, sondern auswandern, wenn Schweiz ein Auswanderungsland wäre, hätte ich große Probleme, dieses Preisniveau auch zu rechtfertigen. Ja. Ist im Moment noch nicht offenbar, aber schauen wir an, was kommt. Es gibt die SVP Initiative zur Beschränkung der Emigration.

Wir haben die bilateralen Verträge mit der EU, die viele auch als kritisch kritisch sehen. Das könnte könnte die Migration aus der EU in die Schweiz belasten. Und wir müssen schauen, wenn wir über Migration reden, die Schweiz hatte den Vorteil, dass sehr viele hochqualifizierte oder Vermögen, die in die Schweiz gezogen sind. Es ist ein großer Unterschied zum Beispiel zu der Migration, die zum Beispiel Deutschland gesehen hat die letzten Jahre. Mhm.

Ja. Und und wenn das umdrehen würde, da das ist ein Risiko. Und das 3. Ist, wenn Schweiz nicht mehr wirklich die Jobs kreieren würde, wenn wenn die Schweizer Produktion und Produktivität nicht mehr dort ist, wo sie jetzt war. Und wir werden angegriffen im Moment von den USA wirtschaftlich, 39 Prozent Zoll entspricht einem wirtschaftlichen Angriff auf die Schweiz.

Bis jetzt konnte die Schweiz immer so Schocks erstaunlicherweise gut verdauen, aber das müssen wir abwarten, wie wie wir da uns positionieren können. Können wir das noch abfedern? Wollen wir es abfedern? Mhm. Ja, das sind absolut valide Punkte.

Und letztendlich, es ist ja schon son bisschen ein 1 Zerrren an einem Seil. Auf der einen Seite des Salhls ist auch die Sorge, ja, es kommen viel zu viele Ausländer ins Land, auch im Sinne von, das Boot ist voll. Auf der anderen Seite hat man aber auch den Immobilienmarkt, und da kannst Du vielleicht noch was zu sagen, der ist ja absolut bedeutsam, auch für nicht nur die Stabilität des Systems, aber auch für das Pensionssystem, weil ja sehr viel Pensionskassengeld drin ist. Und das eine beißt sich ja mit dem anderen. Und jetzt noch diese geopolitischen Schocks, da geborene ich dir völlig recht, die USA, die fährt grade einen Großangriff insbesondere auf die Finanzplätze Schweiz und Liechtenstein.

Und man sieht's auch mit dem großen Exportanteil der Schweiz, da da sind jetzt geopolitische Mühlsteine, in die die Schweiz rein gerät, die enorm schwer zu navigieren sind. Also ich möchte heutzutage kein Politiker sein, und in diesem Durcheinander und in diesem Chaos versuchen, Ordnung zu schauen. Aber kommen wir noch mal kurz auf die Pensionskassen. Das sind ja enorme Summen, die da investiert sind im Schweizer Immobilienmarkt. Kannst Du uns dazu 'n paar paar hohe hohe Immobilienquote wie in der Schweiz.

Wir sind bei etwa 25 bis 30 Prozent. Gewisse Pensionskassen haben noch eine größere Quote und was auch noch auffällt, dass man eben international nicht diversifiziert. Etwa 98 Prozent von dem ist nachher in der Schweiz investiert. Und und gewisse Anleger haben nicht einmal in der Schweiz diversifiziert. Es gibt solche Anleger, die haben irgendwie 60, 70 Prozent in in ihrer Heimatgemeinde und Heimat Kanton, auch teilweise in ländlichen Kantonen.

Das das da hat man schon gewisse Risiken. Und das ist aber noch interessant, dass jetzt eigentlich, weil die ausländischen Immobilienmärkte jetzt jetzt korrigiert haben, noch mehr die Gewissheit da ist bei vielen Anlegen, dass sie eigentlich nur in der Schweiz investiert sein wollen. Das ist halt schon sehr prozyklisches Denken, aber man muss sagen, ja, wenn ich zurückschaue in die letzten Jahre war es auch in der Schweiz immer besser. Was das nicht heißt, dass man dass man nicht diversifizieren muss, ich bin da relativ klar, ich sage, also aus Risikosicht ist das hochgefährlich, dass man solche hohe Schweißquoten hat, wird im Moment aber von vielen nicht gesehen. Ja, was würdest Du denn sagen, es wäre sone mögliche Downside, wenn jetzt zum Beispiel, wir haben ja jetzt einen enormen Zustrom auch aus Deutschland, die flüchtenden Schwaben aus Stuttgart, die jetzt versuchen, hier Fuß zu fassen, sich hier niederzulassen, vielleicht auch Unternehmen gründen und Jobs kreieren.

Aber letztendlich, man hat ja schon eine enorme Migration. Mhm. Und so wie ich das verstehe, allein von der Größenordnung, die Schweiz der Schweizer Immobilienmarkt ist ja deutlich größer als der britische, sowieso als der Deutsche. Ja, das muss ich noch eben auf das haben wir angeschaut, wenn man denn die gelisteten Immobilienmärkte, das heißt die Aktien und Fonds zusammen anschaut, ist sehr überraschend, dass der Schweizer Markt, die Marktkapitalisierung des Schweizer Marktes 30 Prozent höher ist als die des deutschen Marktes und des und auch etwa des britischen Marktes. Also noch mal, 30 Prozent höher, obwohl in Deutschland zehnmal mehr Einwohner setzt.

Ja, ja. Und das lässt sich durch das erklären, dass viele Schweizer Produkte zu einem, das heißt, zu 1 Prämie zu der Bewertung handeln. Das heißt, wir haben noch hohe Bewertungen und basierend auf dem, wenn Du in diese Produkte reingehen willst, musst Du eine Prämie, im Moment für Wohnprodukte musst Du eine Prämie von 40 Prozent über der Bewertung zahlen, dass Du reinkommst und auf der EU, in der EU und auch international auch generell, weil wir eine Korrektur hatten der Immobilienwerte, möchten vielleicht eigentlich im Moment gar keine Immobilien haben, Immobilienexposion in in der Eurozone. Das heißt, die Produkte dort sind zu einem Abschlag von 30, 40 Prozent zu der Bewertung gepreist und diese Bewertung wurde bereits 20, 30 Prozent korrigiert. Das heißt etwa gegenüber dem Preis von von 2021 bist Du in Deutschland und kannst etwa 50, 60 Prozent billiger, zum Beispiel Vonovia, das ist 1 1 1 Wohnimmobilienin Unternehmung in Deutschland, kannst Du kaufen von der Bewertung her.

Ist ja in im Umfeld der steigenden Zinsen haben viele das nicht gesehen, weil die die wurde jetzt auch noch abgestraft noch mehr, weil die Leute haben haben haben halt Schiss wegen den Refinanzierungsproblemen der Staaten in in Europa. Und was ich teilweise finde, es ist, es wird ein bisschen falsch geprice als gewisse Märkte, weil wenn die Zinsen steigen, sehen viele, ja, Zinsen steigen, dann verkauf ich Immobilien. Und in der Schweiz ist halt das umgekehrte der Fall. Die Zinsen sind so tief, dass man sagt, ja, selbst eine Ausschüttungsrendite von 2 Prozent ist besser, als wenn ich in eine Schweizer Staatsanleihe investiere, die bis zu 5 Jahren 0 oder negativ verzinst werden aktuell. Ja.

Vielleicht noch als Ergänzung. Ich mein, letztendlich 'n Cashflow mit ein Prozent ist halt auch attraktiver als 'n Cashflow mit 4 oder 5 Prozent, wo man zusätzlich noch 'n Eignungsrisiko mit sich reinholt. Insofern glaube ich, ist, kann man vielleicht sagen, die Bewertung spiegelt schon viele der Probleme wider, aber wenn man jetzt sieht, wie strukturell auch manche Regionen in Deutschland den Bach runtergehen, mit welcher Geschwindigkeit. Also ich kann mir nicht vorstellen, dass jemand Feuer und Flamme ist, Wohnimmobilien in Stuttgart oder in Wolfsburg zu kaufen, weil man da ja einfach sieht, so geht's nicht mehr weiter. Der der große Zyklus scheint jetzt beendet zu sein und also jetzt sich groß zu verschulden.

Das ist natürlich auch eine große Wette, die manche nicht eingehen wollen. Insofern Das beobachte ich auch, dass viele Deutsche jetzt auch in die Schweiz diversifizieren möchten, in den Schweiz in den Schweiz in Immobilienmarkt. Mhm. Hatte einige Diskussionen auch in den letzten Monaten. Ja.

Du hast in deinem Research von der Erdoganifizierung der USA gesprochen. Das fand ich ganz interessant. Kannst Du das 'n bisschen ausführen, was Du damit genau meinst? Ja, ich war jetzt in den in den letzten vor einem letzten Wochen bin ich schon sehr besorgt, was in den USA passiert ist. Ich bin ja politisch, bin ich neutral.

Ich fand die Politik von Joe Biden fand ich sehr schlecht. Ich finde, was wir jetzt beobachten, ist wirklich, der der Angriff auf die Unabhängigkeit der Zentralbank macht macht mir Sorgen und ich ich bin ja immer noch in Zentralbankkreisen relativ gut vernetzt und das macht internationalen Leuten auch Sorgen. Die Erdoganifizierung, was mein ich mit dem Erdogan, was er gemacht hat? Am Anfang hat er ja relativ gute Wirtschaftspolitik gemacht und irgendein einmal ist es gekippt und er hat schlechte Entscheidungen auf der wirtschaftspolitischen Seite gemacht und gleichzeitig die Unabhängigkeit der Zentralbank eingeschränkt. Und das hat dazu geführt, dass die Inflation nachher über, was war das, über 100 Prozent oder 70 hab ich so im Kopf, Mhm.

Für die Türkei angestiegen ist. Das heißt, wenn Man muss schon aufpassen, weil unser Fiat Money System ist eigentlich nur, es beruht nur auf Vertrauen und das Vertrauen kann man sehr schnell schnell zerstören. Und ich, meine Beobachtung ist aktuell, die USA wird geführt, wie die Höhle von Jabba der Had aus Star Wars. Und was wir gesehen haben, dass Leute, die sich kritisch gegen den Trump geäußert haben, die Ökonomen von Goldman Sachs, die zu den Zöllen was gesagt haben, die werden versucht, er versucht, ihm zu machen. Er hat wirklich so Narzissmus pur, aber ist noch schlimmer.

Und wenn da die Institutionen wirklich angegriffen werden, kann kann das in in ganz dunkle Zeiten reinführen in den USA. Und und nur die Jabba, der hat Analogie weiterzumachen. Wenn Du eine andere Meinung hast, dass Trump sind die Falltüren in der Höhle von Djabba für dich gedacht, Dietmar. Sehr gut, sehr gut. Ja, ich kann mir das Bild hart vorstellen, aber das ist ja auch wieder 'n 'n ganz klarer Verstärker für die Überhitzung im Schweizer Immobilienmarkt.

Ich mein, wenn man jetzt anschaut, wie auch Trump systematisch den Dollar zerstört, sich Wettbewerbsvorteile einzukaufen, dann unabhängige Staaten mit völlig absurden Zöllen belegt. Das ist ja auch 'n Vertrauensbruch. Warum sollte überhaupt noch jemand in den USA investieren, wenn er doch genau weiß, die Währung wird weiter fallen? Er wird auf anderer Ebene noch mal bestraft. Also das ist doch wieder 'n Fall, dass das Geld praktisch nirgendwo mehr sicher ist als innerhalb der Schweiz.

Ja, das das ist ein guter Punkt und das hat uns auch sehr bewegt, auch teilweise mit Kunden aus dem Family Office Bereich haben wir Gespräche geführt. Soll man überhaupt weiterhin in den USA investieren, wenn wirklich Und ich habe wirklich, ich denke, ein Rückgang des US Dollar 20, 30 Prozent von hier ist realistisch über die nächsten Jahre. Es ist ja auch das Ziel der Regierung, dass sie den Dollar auch schwächen würden. Aber 1, ich weiß nicht, ob sie die ökonomischen Zusammenhänge so gut verstehen in der Regierung, weil wenn Du die Handelsströme anfasst, wirst Du auch die Kapitalsströme in die USA begrenzen. Und bis jetzt hatten wir immer in den USA einen Renditevorteil.

Das heißt, USS, das war auf dem Aktienmarkt so, aber das war auch auf dem Immobilienmarkt so, hat immer eine Zusatzrendite erzielt zu zu europäischen Immobilien, nicht unbedingt zu der Schweizer Immobilien. Aber wenn jetzt viel Kapital nicht mehr in den USA investiert wird, weil die Exporte abnehmen, kann das dazu führen wirklich, dass dass dieser Sonderstatus der USA weg wegfallen will. Und dann wird noch mehr Kapital in andere in in andere Länder fließen. Ich denke auch auch die Eurozone könnte profitieren von dem. Wenn wenn Sie diese historische Opportunität wahrnehmen, wir wissen, Europa hat viele Chancen verpasst in den letzten Jahren, auch auch politisch im Moment ist es ja noch nicht dort, wo sie sein sollte, auch aber auch diese Reallokation von Kapital von den USA in Europa könnte sogar die europäischen Märkte profitieren.

Und die Schweiz, wir haben das jetzt mit dem Schweizer Franken gesehen. Wir haben eine starke Aufwertung des Schweizer Frankens gesehen und das war einerseits auch klar die Folge davon, dass dass viele aus dem US Dollar in den Franken geflüchtet sind. Und wir sehen das teilweise auch auf dem Immobilienmarkt, das haben, das sehr interessant. Aber ich würd gerne auch 'n bisschen noch auf so thematische Opportunitäten eingehen. Also wir haben ja jetzt zum Beispiel letztes Mal auch über den Trend Homeoffice, AI und so weiter gesprochen, aber gleichzeitig im Rückgang im in dem im Neubau der der Commercial Real Estate.

Also Office, die stehen ja immer noch leer, die braucht man jetzt in der Form nicht. Und was wir aber sehen, ist 'n enormer Trend bei den Datenzentren, Zentren, die man braucht, die künstliche Intelligenz zum Laufen zu bringen. Und das ist jetzt auch wieder 'n bisschen Geopolitik. Das ist ja wie im Kalten Krieg ein Rüstungswettlauf zwischen den Amerikanern und den Chinesen, weil letztendlich derjenige, der die bessere Leistungsfähigkeit KI hat, der kann auch dominieren. Und dann spielt in dem Sinne auch Geld keine Rolle, genau wie im Kalten Krieg.

Man macht einfach, egal ob die Sachen rentieren oder was die Kosten sind, man will einfach die strategische Dominanz haben zu jedem Preis. Und was ich jetzt gesehen hab, und da würde ich dich gerne fragen, was Du dazu meinst, also man man sieht, so viel Geld fließt jetzt in diesen Block Datencentern rein. Und wenn man diese Wachstumsprognosen für die nächsten 5 Jahre sieht, da wird mir auch schwindelig. Da das ist ja auch eine gigantische Blase, die aber jetzt in den USA dann sich aufbaut, weil Datenzentren in in Deutschland oder Frankreich machen ja wenig Sinn, weil die so enorm viel Elektrizität auch verbrauchen. Also ich glaub, die die Statistik sagt, dass die Datenzentren, die wir für 2030, die geplant sind, die verbrauchen ungefähr das Zweifache des Elektrizitätsbedarfs von Frankreich.

Und das ist ja enorm. Das kann man sich ja als als, sagen wir mal, Staat, der sich dem c-o-zwei-einsparen verschrieben hat, überhaupt nicht mehr leisten. Also insofern, Riesenbubble, konzentriert auf USA. Und was denkst Du, was ist deine Ansicht, wie lange kann diese Blase noch weiter aufgebläht werden? Ja, es ist schon interessant.

Es hat so so 2 Punkte. Im Moment ist ist das sehr attraktiv, in in Datencenter zu investieren, weil Du hast jedes Jahr hast Du Mietpreissteigerungen über 10 Prozent. Weil schau dir ran, die die Magnificience Seven, die haben über 200000000000 an CapEx investiert und das heißt, wenn Du jetzt baust, kommt wirklich, die streiten sich teilweise Google, Facebook, Nvidia, wer wer als Mieter hineinkommen kann, aber mittelfristig kann das natürlich zu 1 Überproduktion führen von Datencenter. Wir haben das zu 1 Überproduktion führen von Datencenter. Wir haben das in anderen Märkten gesehen wie im, das sind die Laborflächen zum Beispiel in den USA.

Dort hatte man in 20 21 auch einen großen Boom und im Moment in Boston stehen 30 Prozent, 40 Prozent der Laborsleer, Aha. Weil jetzt auch die der der Kellner, die mit seiner Anti Science Politik hilft ja jetzt auch nicht wirklich. Die haben auch staatliche Investitionen in den Bereich Wenn Du im Biotech bist im Moment, ist die Musik raus und das kann auch in anderen Märkten passieren. Noch auf die Datencenter zurückzukommen und was ich, ich habe auch an so AI Konferenzen auch schon referiert dazu, und was ich immer heraufgehoben habe, im Moment wollen alle in Entwicklungen investieren, aber damit ich einen guten Markt habe für so wie wir sagen, Core Immobilen, musste auch fertige Immobilien haben, die auch getradet werden und das passiert im Moment leider nicht. Ich habe noch keinen liquiden Markt in Datenzentren.

Das heißt, wenn ich investiere, weiß ich gar nicht, ob ich einen Exit habe in 5 Jahren von da. Und gleichzeitig hast Du gewisse technologische Risiken Mhm. Und Und eben und 1 der der größten Fragestellungen sind eben auch die Energie. Wenn man die Bücher von diesen AI Gurus liest, die sagen, dass die Energiekosten massiv sinken werden in den nächsten Jahren, die Energiekosten massiv sinken werden in den nächsten Jahren. Und wenn das nicht passiert, aber wenn da wirklich ein Problem, dann kommt kommen die Staaten, die sagen, ja, diese Energie, die brauchen wir lieber für unsere Bevölkerung als als für irgendwelche Datenzentren.

Das heißt, man muss eben, wenn man in Datenzentren investiert, muss man wirklich auch auch die technologischen Risiken verstehen, die Energierisiken. Viele sagen, wenn Du Datenzentren produzieren wirst, musst Du noch gleichzeitig eine unabhängige Stromversorgung herstellen? Es gibt ja diese Mikroreaktoren, aber ich bin ja kein Energieexperte. Du hattest ja schon andere Gäste in als dem Bereich, die das schön auch auch ausgeführt haben. Ja, ja, also das sind sehr, sehr interessante Entwicklungen und ich glaub einfach, dass, wir sind ja jetzt auch schon länger im Markt, wir haben ja schon viele Blasen kommen und gehen sehen und es ist immer verführerisch, Prozesse einfach linear in die Zukunft vorzuschreiben, weil auf der jetzigen Basis sieht alles sehr gut aus.

Alle verdienen Geld, alle investieren, aber keiner denkt dran, dass auch irgendwann mal Herbst und Winter kommt und dann wird die Liquidität knapp, aus verschiedensten Gründen Zinsen steigen und dann rechnen sich viele dieser Projekte plötzlich nicht mehr. Aufm Papier sahen die damals gut aus, aber wenn dann wirklich die Umweltfaktoren sich geändert haben, dann bricht diese ganze Blase zusammen. Und ich denk, da macht's eben auch Sinn, dass man das Research gut betreibt und nicht einfach kauft, nur weil's grade 'n Trend ist. Ich kann noch eine also noch Zahlen zeigen. Ich ich ich tracke ja auch die die gelisteten Immobilienmärkte nach Sektoren Europa, USA und Global und Datencentern.

Das ist ja sehr interessant, weil Nvidia hat ja enorm gut performt, aber Datencentern sind eine der andere performt. Das heißt, ich bin bei etwa minus 15 Prozent bei den Datacenter Reeds. Ich habe da die großen Ah, tatsächlich. Equinox oder Digital Reality. Das heißt, das hat einen mit Deep SEK hat's angefangen, die Underperformance.

Und jetzt, wo wo wirklich den IBANT hatten bei bei AI Stocks sind die Datenzentren nicht mehr mitgegangen. Es ist interessant, dass die mobilen Investoren da etwas skeptischer sind als als zum Beispiel als als als die Techinvestoren. Interessant, interessant. Okay, verlassen wir mal USA. Kommen wir zurück.

Europa, Deutschland, neue Bundesregierung. Was ist so deine Einschätzung? Wie hast Du das wahrgenommen, wie diese Kontinuität von, will nicht sagen, jetzt muss ich aufpassen, aber von 1 Enttäuschung in die nächste Enttäuschung so nahtlos sich aneinandergereiht hat. Wie hast Du das wahrgenommen mit dem neuen Bundeskanzler? Ja, man hat CDU gewählt, aber rot grün gekriegt.

Das ist eigentlich enttäuschend. Ich hätte mir eine liberalere Politik erwünscht. Ich bin jetzt auch politisch, ich bin eher auf der liberalen Seite, das weiß man nicht, weil auch lange in der FDP. Ich bin immer noch in der FDP in der Schweiz, ich war als Jungpolitiker sehr aktiv, aber das ist eine vergangene Zeit. Ich, aber grundsätzlich hat es die Regierung nicht gezeigt, die Stimmung zu verbessern.

Und das ist im Moment halt, die Stimmung ist jetzt wirklich sehr negativ in Deutschland. Ich finde, es ist fast zu negativ, aber es es fehlen im Moment die positiven Trigger Events eigentlich, die man kann auch politisch agnostisch sein, aber eine bürgerliche Regierung hätte vielleicht nicht geschadet. Das heißt, eine AfD-, CDU Regierung, aber dass dass Du in der, wenn Du das in Deutschland erzählst, wirst Du gekreuzigt dafür. Ja, da ist sone gewisse aufgeladene Stimmung und das ist 'n Thema, da möchte man in der Öffentlichkeit in Deutschland nicht so offen drüber reden. Das ist leider auch so was.

Aber letztendlich, ich mein, es gibt natürlich auch die Situation, dass mit dieser schieren Menge an negativen Nachrichten und wieder Porsche minus 90 Prozent Gewinn und Mercedes und das und das und das. Dass man sone Tendenz entwickelt, das Ende ist nah. Also die Welt geht unter. Und wir wissen ja beide, die Welt geht auch diesmal nicht unter, auch wenn es Schwierigkeiten gibt. Aber die Geschichte der Menschheit ist ja, dass sie sich progressiv neue Krisen dann angepasst hat und durch Innovationen dann sich auch aus der Krise herausgewachsen hat.

Und daher ist es sone Gefahr, alles viel zu schwach zu sehen und den den Kopf in den Sand. Was würdest denn Du als als Chancen sehen, wenn man jetzt sagt, strategisch auf Sicht von 1 Generation investieren wir in in Deutschland? Was wo würdest Du jetzt zum Beispiel große Summen investieren von Familien, die langfristig orientiert sind? Ja, im Moment gibt es verschiedene Opportunitäten und eben ich habe jetzt diese Woche auch auf der gelisteten Seite, wo wir wirklich sehr starke Discounts haben, hab ich nachgekauft eigentlich. Ich hab ja mein Portfolio, das hab ich auch mein Herz.

Also Immobilienaktien sind das in Deutschland. Teilweise hast Du eine Dividendenrendite, die die fast 5 Prozent und und die haben halt noch mal aufs Dach gekriegt. Die ich habe ihr wirklich nachgekauft, aber das heißt ja nicht, dass ich jetzt sofort eine 1 sehen werde, aber ich habe generell das Gefühl, es wird alles ein bisschen zu negativ gesehen auf Deutschland. Das heißt nicht, dass es nur noch eigentlich nicht weiter nur nach unten gehen kann. Aber schauen wir doch auch an, weil was jetzt auch passiert ist.

Es wird jetzt auch viel mehr in Europa investiert. Wir haben diese Wachstums in Initiativen in Infrastruktur und auch in in Rüstung und ich denke, mittelfristig wird auch Deutschland von dem profitieren können. Ja. Und eben, ich sehe eben teilweise, wenn wenn ein Teil des Kapitals, was vorher in den USA rezykliert wird, nach Europa kommt, wird auch Deutschland davon profitieren. Ich hab dies gesagt, aber für mich ist Deutschland nur eine im Portfolio, für den ich alles auf Deutschland setzen.

Aber was spannend ist, wenn ich Deutschland anschaue, ist, für mich ist, ich war halt, das war die letzten 20 Jahre immer so, ich bin halt eher die Regionen in den Süden unter dem Weißwurst Aquator, Präferenz so. Zum Beispiel Freiburg, eine Kleinstadt mit Universität, ist spannende spannende Opportunitäten dort oder eben München ist eigentlich der der der größte Markt. Mhm. Und Du kannst im Moment wirklich depresst, also quasi fast nicht Wohnimmobilien, die sind immer noch teuer in München, aber Anlageimobilien, Du hattest irgendwie für für ein Büroimmobilienobjekt in 20 21 hast Du eine Nettorendite von zweieinhalb Prozent gekriegt. Jetzt kannst Du das Gleiche fast zu 5 Prozent kaufen.

Das heißt, Du hast ein paar Abschlag von 40 bis 50 Prozent auf deiner Bewertung. Und Du kannst auch mal, wenn Du ein Value Investor bist, kannst Du auch mal kaufen. Versuch, Du musst natürlich auch die Mietverträge und alles gut managen können, weil Immobilien ist immer eine aktive Strategie, aber Du kannst auch mal zu warten und vielleicht 5, ich bin sicher, dass in 3, 4 Jahren werden wir wieder höhere Preise sehen in Deutschland. Vor allem in diesen zentralen Regionen, aber ich würde auch gewisse Regionen, die demografisch negativ sind, die ich auch nicht anfassen. Wolfsburg haben das letzte Mal klar diskutiert gehabt, dass da man muss wirklich, man muss wirklich Immobilienkaufte immer noch Lage.

Mhm, ja. Der große Faktor, den müssen wir auch fairerweise noch adressieren, das ist ja das Gelddrucken der Notenbanken. Wir sehen ja, dass alle Regierungen in Europa mehr oder weniger mitm Rücken zur Wand stehen. Wir haben so viel strukturelle Probleme und das Wachstum will ja, also ich meine, Frankreich seit 25 Jahren tritt ja praktisch auf der Stelle, ja. Die Defizite steigen, die Staatsverschuldung steigt, die die ungedeckten Pensionsverpflichtungen explodieren und es ist eine völlige Reformunfähigkeit vorhanden.

Das heißt, alle sind interessiert, es muss irgendwie weitergehen, aber bloß nichts ändern, nicht bei mir vor allen Dingen. Aber ich sehe halt, dass so der der klassische Ausweg für die Regierung ist, in diesen, ja, wie soll ich sagen, längst überwunden geglaubteten Keynesianismus wieder zurückzufallen. Das heißt, wir drücken auf die Print Taste und wir drücken so viel Geld, bis irgend 'n Wunder passiert. Und Politik mit guten Intentionen ja auch versucht, sozusagen in die Wirtschaft zu bringen, das wird's ja irgendwo staunen. Also 'n Unternehmer in Deutschland, der wird einfach im Moment Mühe haben zu sagen, ey, günstige Kredite, ich expandiere, ich stelle Leute ein, hurra, wir werden jetzt die Welt erobern.

Das sehe ich gar nicht. Aber was ich sehe, ist, es wird halt so viel Geld ins System gepumpt und das muss ja irgendwo dann auch, ja, zum Arbeiten gebracht werden. Und klassisch, wenn Leute nicht wissen, was sie machen sollen, dann kaufen sie reale Werte wie Immobilien. Das heißt, das wär ja eigentlich dann auch wieder 'n Fall, dass man sich strategisch auf Immobilien konzentrieren sollte, weil die ja mit der Inflation dann tendenziell Schritt halten können. Und das andere ist eben der Rüstungsbereich, wo eben auch sehr viel Logistikzentren für die Bundeswehr oder für die NATO Armeen dann gegründet werden.

Wie wie siehst Du denn den Fall? Ja, ja, kommerzielle Immobilien, die sind eigentlich inflationsagustiert, die Mitverträge. Das heißt, wenn wenn zum Beispiel Logistikzentrum schließt ein Fünfzehnjährige Miterträger dem Staat oder mit einem Konzern ab und der das wirklich jedes Jahr wird wird Inflation auf deine Miteinnahmen draufgeschlagen. Mhm. Das sollte eigentlich gut funktionieren.

Das Problem war jetzt auch, eigentlich Immobilien haben negativ auf den Inflationsschock reagiert, aber das war auch psychologisch, weil wir aus seiner Phase sehr tiefen Zinsen und Inflation in der Eurozone aufgekommen sind und die Nettoendien waren zu tief. Ich denke, in einem nächsten Inflationsschock dürfte eben Immobilien seine Funktion wahrnehmen als als als reale reale Anlage. Was aber man auch bedenken muss, wir haben, es gibt wirklich Staaten, kleptokratisch sind und Immobilien sind ja immobile Anlagen, das heißt, sie werden da teilweise nachher besteuert, so. Du kannst nicht so schnell wie das Kapital oder wie wie Gold zum Beispiel aus einem Land rausschaffen. Und das ist natürlich das Risiko, wenn Du in in Staaten investiert, die sehr groß hohe Verschuldungen haben, dass dass die nachher die Immobiliensteuer nachher hören.

Ja, das ist 'n sehr wichtiger Hinweis. Da dank ich dir auch ganz besonders, dass Du ihn gebracht hast, weil das ist keine Einbahnstraße und wir haben ja auch die historischen Parallelen, das war zu Zeiten der Weimarer Republik, da hatten viele Regionen hatten 'n höheres Grundsteueraufkommen als Gewerbesteuereinnahmen, weil einfach es gab keine wirtschaftliche Aktivität, aber trotzdem musste die Infrastruktur irgendwie bezahlt werden. Und dann hat man sich bei den Immobilienbesitzern natürlich dann bedient, weil die konnten nicht weglaufen. Das Gleiche in Griechenland nach der nach dem Platzen der der Blase, da war auch die Situation, die Gemeinden und Regionen, die haben enorm viel über die Grundsteuer als Einnahmen zurückbekommen, mit denen sie sich nachher saniert haben mit der Folge, dass es teilweise sogar negative Immobilienpreise gab. Weil einfach die Steuerbelastung, die war so hoch, dass Leute anderen Käufern Geld geboten haben, wenn sie sie von dieser Steuerlast, die mit der Immobilie zusammenhängen, ja, befreit haben.

Also das sind ja auch völlig verrückte Situationen, die man sich so gar nicht vorstellen kann, aber in chaotischen Zeiten gibt's eben auch chaotische Entwicklungen. Und aber da stehen wir natürlich ja noch nicht davor, da haben wir ja noch 'n paar Quartale oder Jahre hoffentlich. Insofern, Sultan vielen Dank für deine wirklich sehr interessanten Ausführung. Das war hochinteressant. Und Sie, liebe Zuschauerinnen und Zuschauer, bitte schreiben Sie doch in die Kommentarzeile, was hat Ihnen besonders gefallen?

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