Immobilien-Experte deckt auf: 40% Wertverlust in Deutschland – und keiner sagt es!

Es waren nicht die Leute, die das Problem war und viele Leute haben wirklich auch auch ethisch gehandelt, aber es war halt in einem Umfeld, wo ein sehr starker Druck ist von oben, sehr stark Wachstumsdruck. Musst Du Sachen machen, die Du, wenn es dein eigenes Geld wäre, nicht machen würdest. In Deutschland, eben bei den offenen Immobilienfond, ich finde das ein unmögliches Konstrukt. Selbst ich als, ich hab ja mit Migrationshintergrund, ich bin in Transsilvanien aufgewachsen, Land der Vampire. Und eben habe diese Perspektive auch jetzt in die Schweiz hineingebracht und ich wurde superintegriert.

Und die Schweiz hat jetzt trotzdem höheren Ausländerquote immer geschafft, die Leute irgendwie zu integrieren. Wir haben noch nicht so diesfunktionale Zustände wie in gewissen deutschen Städten oder in Paris. Ich denke, der Immobilienmarkt hat in Deutschland schon 22 gedreht. Das heißt, im Moment sehen wir, wenn die wir die Marktpreise anschauen, sehen sogar etwas wie eine Stabilisierung. Das heißt, wenn man jetzt zu diesen 40, 50 Prozent Abschlägen kaufen kann, ist es vielleicht sogar noch interessant.

Liebe Zuschauerinnen und Zuschauer, herzlich willkommen zurück. Klartext Finanzen, heute Soltan Sais. Soltan hat viele, viele Jahre bei Schweizer Großbanken Immobilienanalysen gemacht. Er hat insbesondere bei der großen Finanzkrise damals als Mitarbeiter der Schweizer Nationalbank das Schrottimmobilienportfolio der UBS mitgeholfen zu sanieren. Und seit 6 Jahren ist er Unternehmer und berät vermögende Privatinvestoren, aber auch institutionelle wie Versicherungen und Pensionskassen.

Ich hab heute mit Zoltan über die Lage an den internationalen Immobilienmärkten gesprochen und grade für unsere deutschen Zuschauer haben wir analysiert, wo gibt's Chancen, wo lauern noch Gefahren? Ganz besonders und bemerkenswert fand ich eine Aussage von Sultan, die mir gezeigt hat, dass es noch Bewertungsanomalien gibt bei gewissen Produkten und dass eben das auch noch Überraschungspotenzial für sie bergen könnte. Wir haben auch über den Sonderfall der Schweiz gesprochen und welche Chancen insgesamt zu ergreifen sind, wo man Chancen und Risiken abwägen kann. Ich wünsche Ihnen nun viel Spaß beim Zuschauen und bitte vergessen Sie nicht, die Glocke zu aktivieren und den Kanal zu abonnieren. Herzlichen Dank und nun viel Spaß.

Lieber Sultan, herzlich willkommen, herzlich willkommen zurück zum Podcast Klartext Finanzen. Wir freuen uns sehr, dass Du heute gekommen bist. Ich hätte gleich schon die 1. Frage an dich. Du hast ja 2008 damals im Zuge der Restrukturierung der Schrottimmobilien von der UBS über die Schweizer Nationalbank 3800000000 Profit produziert für die Bank bei 'nem Portfolio von 40000000000.

Meine Frage, hast Du damals 'n Orden bekommen? Nein, einen Orden habe ich nicht bekommen, aber ich muss zuerst mal vorausschicken, dass es war ja 1 1 1 Team erforscht. Ich war Teil des Teams. Wir waren 6 Leute von der Nationalbank und 90 Leute von der UBS. Aber was ich erhalten habe, war ein Dankesbrief vom vom Thomas Jordan.

Und den hab ich jetzt immer schön auch eingescannt und auch im Bewerbungsschreiben auch auch mitgeschickt als als Zeichen der der Anerkennung. Also der Herr Jordan war der Notenbankpräsident von der Ja, der war damals der der Präsident der Notenbank und er er hat auch den Stabilisierungsfonds auch schon vorher begleitet, bevor der auch Präsident war. Er hat der Stabilisierungsfonds wurde ja gestartet, dass der Thomas Jor da noch Nummer 3 war bei bei der Nationalbank. War damals Jean Pierre Roth, ein Notenbanker alter, so so so ein traditioneller Notenbanker. Wir hatten den Philipp Hildebrand, der mittlerweile bei BlackRock ist und der Thomas Jor dann war damals Nummer 3 und irgend einmal ist da der Thomas Jor dann zur Nummer 1 aufgestiegen und da ist er lange geblieben bis letztes Jahr, wo er zurückgetreten ist.

Ja. Wir kennen uns ja schon seit über 20 Jahren, das soll man gar nicht meinen, aber mir ist damals, wo wir zusammen bei 'ner Großbank gearbeitet haben, aufgefallen, Du hast schon damals kein Blatt vorn Mund genommen, also Du hast immer den Finger in die Wunde gelegt. Damit hast Du ja auch nicht nur Freunde gemacht, sondern Du hast ja sachlich kritisiert, aber auch manchen heißen Deal damit verhindert, der im Nachhinein zu 'ner Katastrophe hätte führen können. Lebst Du nach dem Prinzip guter Punkt. Eben, es hat alles mit meinem Lebenslauf etwas auch zu tun, weil wenn man halt, ich finde, meinen Beitrag geleistet habe, die Stabilisierung des Schweizer Finanzsystems zu gewährleisten, möchte man nachher nicht schuld sein, weitere Risiken aufzubauen.

Und ich habe wirklich ganz klar immer das Credo gehabt, meine Integrität ist wichtiger als das Geld. Das heißt, ich habe eigentlich nachher, wo wo zum Beispiel während meiner Zeit bei der Credit Suisse, wo wo ich fand, dass die die ganze Unternehmenskultur entwickelt, sich in die falsche Richtung, habe ich nachher entschieden auch auch wegzugehen. Man muss dann heraus auch klarstellen, es es es waren nicht die Leute, die das Problem war und viele Leute haben wirklich auch auch ethisch gehandelt, aber es war halt in einem Umfeld, wo ein sehr starker Druck ist von oben, sehr stark Wachstumsdruck, musst Du Sachen machen, die Du, wenn es dein eigenes Geld wäre, nicht machen würdest. Und für mich ist immer wichtig, ich, deshalb habe ich auch meine eigene Firma gegründet. Ich hatte gehört, 6 Jahres Jubiläum auch auch gefeiert.

Mich ist immer wichtig, auf der Seite den Investoren auch auch zu sein und wirklich auch klare Meinungen zu haben. Eben ich bin nicht der Typ, der Gefälligkeitsgutachten macht, da haben wir viele andere Berater, die sich dazu zur Verfügung stellen und das ist halt mein mein Credo. Ja, ich würd jetzt gleich noch dich spezifisch zu Immobilien und Chancen an den Immobilienmärkten fragen, aber wo Du grad das Stichwort Unternehmertum genannt hast, das würde mich jetzt interessieren, Du kommst ja aus 'nem Umfeld, wo jeden Monat stabil das Gehalt aufs Konto gekommen ist. Dann hast Du dich, ich glaube, das war 2020, also zu 'nem Timing, was nicht gerade sehr vorteilhaft war, selbstständig gemacht und musstest dann aber vom Tag 1 an praktisch selber auf die Jagd gehen, Kunden akquirieren. Du hattest unsichere Cashflows für dich selbst.

Also warum hast Du diesen Schritt dann gemacht? Weil es wäre doch für dich 'n bekommen zu können. Warum hast Du denn dieses Risiko auf dich genommen? Ja, es als ich gekündigt habe, war der 1. Lockdown.

Das heißt, ich konnte meine Kündigung nicht einmal persönlich übergeben. Das war über ein damals so dann diese Teams Calls eingeführt überhaupt in den Banken. Guter Punkt, ich, wenn ich Sachen mache, sichere ich mich auch immer ab. Ich bin eine wirklich sehr risikoerverse, averse Person und ich hatte damals auch schon klar auch ein Agreement auch mit einem Swiss Family Office, mit einem Single Family Office, der sie, der mich seither immer stark unterstützt gehabt hat. Das heißt, ich hatte schon die Aussicht auf gewisse fixe Cashflows, wie man sagt, aber ist trotzdem ein Risiko und ich habe jahrelang einen tieferen Lohn, als ich bei der Credit Suisse hatte, in Kauf genommen.

Aber im Nachhinein sagt mir jede, oh, Du hast das super gemacht aus der heutigen Sicht. Damals war es nicht klar, ob das wirklich ein guter Entscheid war. Aber ich sage immer, wir leben unser Leben ist viel zu kurz und man muss das machen, was was man für für sinnvoll erachtet auch auf dem dem Herzfolgen. Sehr gut. Du wirst ja auch häufig gerufen, wenn die Hütte schon in Flammen steht, hab ich so mitbekommen von außen.

Aber dein Kerngeschäft ist ja Immobilien. Das bringt mich jetzt zur Frage, wie siehst Du die derzeitige Lage an den an den Immobilienmärkten international, aber auch Deutschland und Schweiz? Ja, das ist auf 2 unterschiedlichen Planeten. In der Schweiz läuft der Markt weiterhin sehr gut. Es ist ein stabiler Markt.

Die Pensionskassen investieren wieder Rekord Rekordsummen in Schweizer Immobilien, auch aus dem Grund, weil sie keine keine andere Anlagen haben, die die festverzinslich eine Rendite bringen. Tina ist wieder da, das heißt Terries No alternativ to Real Estate. In Deutschland haben wir kein Tina und auch außerhalb der Schweiz haben wir im Moment befinden wir uns vielleicht schon im fünften Jahr des des Bärenmarktes, 4. Oder 5. Jahr, je nachdem wie man wie man zählt.

Das Kapital ist weiter sehr spärlich und ich rede jetzt von den institutionellen Märkten wie Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Logistik, jetzt auch Datacenter, es wird immer wichtiger und saugt sehr viel Kapital auch ab von von anderen Immobiliensektoren. Aber dort haben wir wirklich ein 1 sehr schwieriges schwieriges Umfeld. Bezeichne das immer, also wenn ich Schweiz mit internationalen Immobilien vergleiche, ist etwas, was Die Schweiz ist etwas wie antifragile und ich beziehe mich auf den großen Denker Nassil Taleb. Ich würd den jetzt nicht als Ökonom bezeichnen, weil da da würd den mir die Hütte heiß machen, weil er immer gegen die Ökonomen selber gerne wettert. Aber Schweiz ist immer, wenn wenn zum Beispiel etwas passiert, ein, das haben wir jetzt auch mit Hor MUSS gesehen, wir haben das letztes Jahr mit Liberation Day gesehen, wertet sich immer der Schweizer Franken ab und das auf, sorry, weil die Inflation, eigentlich keine Inflation habe, dass dass die Inflationsaussichten gedämpft werden.

Das heißt, ich importiere Deflation und und das macht hat dazu geführt, dass die der die schweizer Nationalbank die Zinsen wieder sehr schnell auf 0 Prozent senken konnte. Wir haben in der Schweiz auch verschiedene Themen, auf die wir noch auch eingehen können, aber international befinden wir in einem anderen Umfeld, da da sind die die Renditen wieder angestiegen auf Anleihen. Die, was ich anschaue, sind die Swap Sätze, die das sind Zinssätze für Fixfinanzierungen. In Deutschland bin ich dort wieder bei 3 Prozent, in den USA bin bin ich bei bei 4 Prozent und und die Finanzierungskosten ergeben sich aus diesem Swap Satz plus 1 Risikoprämie oder 1 der Marge der Bank. Das heißt, zahle nachher dreieinhalb bis bis 6 Prozent in gewisse Ländern.

Im Pfund zahle ich über 6 Prozent Finanzierungskosten und die vergleiche ich mit der Nettorendite. Das ist, was ist der Nettoertrag zum Kaufpreis 1 Immobilie und die ist immer noch etwas tiefer, dann halt bei 4, 5 Prozent. Und das heißt, meine Finanzierungskosten von sechseinhalb habe gegenüber der Rendite von von 4, viereinhalb, da da geht irgendwas nicht auf. Und und das ist halt immer noch das Problem, wieso sich jetzt die internationalen Besonderheit des Schweizer Immobilienmarkts. Das ist ja, die Schweiz ist ja umzingelt von großflächigen Ländern mit höherer Bevölkerung.

Und in der Schweiz ist ja grad der Aspekt Migration so bedeutsam. Da hast Du dich ja auch zu geäußert in Publikationen. Aber eben als Du das Wort Stabilität genannt hast, die Stabilität der Schweiz als, wie soll ich sagen, sehr attraktiver Fluchtort, wenn's überall in der Welt dann droht zu brennen, das ist ja historisch gewachsen. Aber wenn wir sehen, dass jetzt eben die Schweiz auch nicht unbegrenzste Kapazität hat, ausländisches Geld aufzunehmen. Das heißt, es kann ja nicht dazu führen, dass ganz Europa die Schweiz mit Immigration stabilisiert man ja den Wohnungsmarkt und das ist mit Immigration stabilisiert man ja den Wohnungsmarkt.

Und das ist ja auch dann, dass die Verluste dann sozusagen bisschen ausbügelt, weil es gibt 'n städtischen stetigen Anstieg in der Migration. Aber ich frag mich dann, wo führt das denn letztendlich hin? Die die es gab ja diese Abstimmung gegen die 10000000 Schweiz und da hattest Du, das kannst Du vielleicht 'n bisschen ausführen, auch ausgerechnet vorher schon, dass wenn diese Initiative angenommen würde, das heißt, der stetige Zustrom an Ausländer, die hier auch diese neu gebauten Immobilien bewohnen, die auch sone Pensionskasse braucht, ihrerseits ihre Renditen zu bekommen, dann hätte das 'n enormen Effekt auf die Volkswirtschaft. Kannst Du da vielleicht noch was zu sagen? Ja, sehr gerne und ich muss auch vorausschicken, wenn ich so Analysen mache, mache ich das eigentlich politisch wertfrei.

Ich schau einfach an, was passiert und ich rechne einfach mit den Zahlen. Und und wenn man die Zahlen anschaut, die Schweiz hatte, seit wir die Personenfreizügigkeit übernommen haben, hatte durchschnittlich etwa 80000 Nettoimigration. Das erscheint vielleicht aus deutscher Sicht nicht viel, aber für die Schweiz ist das sehr viel 80000 Leute, die netto jedes Jahr kommen. Das heißt, ich habe einen Quotient von 2.2 Leuten pro Wohnung. Das heißt, ich ich brauche Rainer von der Migration brauche jedes Jahr 35000 neue Wohnungen.

Im Moment wird aber nur 30000 gebaut. Und das heißt, dies hat dazu geführt, dass jetzt in den letzten Jahren der der Leerstand auch gesunken sind. Das heißt, die Leerstände wurden abgebaut, weil wir das gefüllt haben mit langen Leuten. Eben und hab ich damals berechnet noch vor der Abstimmung, wenn man wenn man diese 10000000 Schweiz angenommen hätte, hätte die Migration pro Jahr auf 37000 beschränkt werden müssen. Das heißt, ich brauche pro Jahr w 18000 Wohnungen weniger.

Und ich fand's schon interessant, dass dass die Initiative so stark abgelehnt wurde, auch teilweise in den Hochburgen der SVP an die beide Gold die Goldküsten bei den Küsten haben sie klar abgelehnt. Also wir müssen kurz erklären Ja, das ist die Zuschau in Deutschland. Das ist die Zürichseeküste, so da man hat die Gold- und die Nieselküste so wie wir das so so so sagen. Und dort hat hat man ja bürgerliche Wähler und und und da da wurde ganz klar abgelehnt, auch an der am Genferseeh Ufer, das ist die die andere wirtschaftsstarke Region. Das weiß ich, weil wir haben so 2, wir haben etwa verschiedene etwa 3 Pole, 3 wirtschaftsstarke Regionen.

Das ist Zürichsee und die ganze Agglomeration. Auch haben wir in Basel mit der Pharma. Mhm. Und nachher haben wir den Genfer Seebecken oder La Clémare, wie das bezeichnet wird politisch. Und das war schon nicht interessant, weil in den Medien wurde immer ganz klar gezeigt, ja, Wohnungsnot und und jetzt hätte man die Chance gehabt, wirklich die Nachfrage nach Wohnungen wirklich signifikant bremsen.

Und und und ich hab ausgerechnet, die Leerstände wären hätten sich eben die nächsten 6, 7 Jahre verdoppelt, wenn man das jetzt angenommen hätte. Aber das wollte man nicht und anscheinend haben die ökonomischen Motive bei den Leuten überhand genommen. Aber die Frage mit der Migration ist natürlich schon, ob ob die Migration nicht jetzt aufgrund der Abschwächung des Arbeitsmarktes KI so, wie so etwas runterkommen wird die nächsten Jahre. Momentan sind wir etwa bei 60050 60000. Ich denke, wir werden vielleicht sogar auf unter 50 50000 landen.

Aber es war noch interessant, da dass das Volk so abgestimmt hat und es war noch eine 2. Abstimmung im Kanton Zürich, die Wohnschutzinitiative. Da haben Berlin lässt grüßen, Da wollten linke Kreise, vom der Mieterverband auch, die wollten, wenn man eine Wohnung saniert, wollten sie beschränken, dass man dass man die Mieten erhöhen kann. So so wie eine Mietpreisbremse. Und wir haben eine Erfahrung gehabt von Basel, die haben das eingeführt und und dort, seitdem das eingeführt wurde, haben die Private gesagt, dann investiere ich halt nicht mehr.

Aus der Mietersicht muss man sich nach schon die Frage stellen, dann wenn die Vermieter nicht mehr investieren, hab ich halt kein keine neuen modernen Wohnungen mehr und für aus für Mietersicht ist langfristig gar nicht so schlecht, weil ich muss gar nichts in die in die Immobilie investieren und kann die hohen Mieten weiterhin halten. Mhm. Aber aber es es war interessant, dass diese Initiative trotz diesem dieser aufgehitzten Stimmung auch klar abgelehnt wurde außer in gewissen Kreisen in in der in der Stadt Zürich und in Winterthur, das sind so 2 die, die 2 roten Städte im Kanton Zürich. Aber interessanter Schlussfolgen hat ein anderer Immobilienresearcher Kollege von mir auch so ein Statement gemacht, dass teilweise das Volk schwerer ist als als die Politiker. Das gilt zumindest in der Schweiz so.

Mhm. So. Da muss ich trotzdem nachhaken, weil es gibt ja auch Kritiker, die behaupten, Du hast eben gesagt, man braucht eine Nettoeinwanderung von, glaube ich, 86 hast Du gesagt? Das war das der historische Durchschnitt. Ja.

Und ich denke, wir werden nicht mehr dorthin kommen, aber das war jetzt Und was wir da auch sehen müssen, ist die Qualität der Einwanderung und Qualität mein ich jetzt auch nicht auch wertfrei. Was wir hatten halt im Gegensatz, was in Deutschland passiert ist, haben wir sehr viele hochqualifizierte Leute aus der EU, Mhm. Die die in die Schweiz gekommen sind. Die die Firmen haben die Leute einfach, warum, das sind auch Ärzte, das waren in in Ingenieurwesen. Im Bau hast Du viele Leute auch aber da in den höheren Ingenieurbereich, in in der Industrie gehabt.

Das heißt, was zusätzlich haben wir, Zürich ist ein Tech up geworden, Google hat ja da sehr stark ausgebaut in in Zürich, haben sehr viele Experts aus Asien auch auch erhalten. Und und das das sieht man, wenn man jetzt auch hochpreisige Immobilien vermieten möchte in der Stadt Zürich. Das sind die die Leute, die die diese Wohnungen abnehmen, also zu einem Punkt, wo wirklich an einem Punkt, wo wo wird die Migration hingehen in den nächsten Jahren? Wir haben das nächste Schlachtfeld wird sein die Rahmenverträge zwischen der Schweiz und EU, die für die Deutschen ist. Wir haben ja diese Personungsfreizügigkeit zwischen der Schweiz und und der EU.

Und diese Abkommen werden jetzt erneuert werden und die die werden aber in der Schweiz ja alles jetzt zur Abstimmung auch kommen. Ich weiß nicht genau wann, aber ich glaub, in den nächsten 2 Jahren wird das passieren und dass wir da eine weitere weiteres Referendum gegenüber der Migration auch sein, aber auch gegen, sind auch andere Faktoren dahinter. Mhm. Mal angenommen, diese 86000, das das ist sone Marke. Ich versuch das jetzt grade in den Dimensionen zu zahlen.

Also soweit ich mich recht erinnere, ich flieg da wahrscheinlich falsch, aber Bern, die Einwohnernzahl, glaub ich, ist so die plus 100000 irgendwas. Also das ist jetzt kein fairer Vergleich, aber wir müssen einfach sehen, die Schweizer selber bekommen ja viel zu wenig Kinder, ja. Ist ja weit unter der Reproduktionsrate. Das heißt, den Status quo aufrechtzuerhalten, Reproduktionsrate. Das heißt, den Status quo aufrechtzuerhalten, muss man ja Leute aus dem Ausland anziehen.

Und weil man aber auch eine alte Bevölkerung hat, die jetzt Wohnraum belegt, zurecht, ja. Die haben das ja auch erarbeitet und und wollen das auch im Alter genießen. Aber es wird ja dadurch jedes Mal enger. Das heißt also, Vergleich ist jetzt nicht ganz präzise, aber jetzt mal angenommenen Szenario, jedes Jahr kommt die Einwohnerzahl der Stadt Bern neu zur Schweiz. Gleichzeitig verändert sich die Schweizer Bevölkerung, weil immer mehr hinzugezogen kommen deutsche Franzosen, Italiener, die vor diesen verrückten Politikideen aus der EU dann flüchten in die Schweiz.

Und Und gleichzeitig sind die Schweizer schon hier, das heißt, wir müssen einfach damit davon ausgehen, dass der Wohnraum noch knapper wird. Und gleichzeitig will man aber auch nicht in die eigene Zukunft investieren, weil wir haben gesagt, die Goldküste, die Leute, die dagegen diese 10000000 abgestimmt haben, Goldküste kommt ja daher, weil der Quadratmeterpreis an der Goldküste 20, 30000 Franken pro Quadratmeter ist. Das heißt, niemand da hat 'n Interesse, dass die Preise runtergehen, weil es wird ja ihn selber betreffen. Mhm. Und es gibt aber Leute, Kritiker, die behaupten, na ja, weil alle so egoistisch handeln, alle nur für sich selbst, führt das einfach dazu, dass die Schweiz ihren Charakter über die Zeit verliert, weil einfach nachher sone hohe ausländische Wohnbevölkerung da ist, dass eigentlich die ursprünglichen, die die ursprüngliche Schweiz kaum mehr wiederzuerkennen ist.

Ist das nicht 'n fairer Kritikpunkt, den man auch mit berücksichtigen müsste? Ja, das das ist natürlich eine Argument, aber es ist daher ein 1 kein eher jenseits der der rationalen Argumente, der die wir jetzt für die Nachfrage Aber die ich bin ja ungarischstämmig, ich weiß, dort dort heißt es eigentlich, wenn wir Die Ungarn sagen, ja, ich will nur eigentlich die nur solche Migration, die ich gut integrieren kann in in meine Gesellschaft. Und die sind jetzt sehr sehr gut gefahren mit Peter Markt ja auch nicht ändern, obwohl sich gewisse Leute da Hoffnungen machen. Aber eben, ne, das wird auch politisch entschieden und das das Gute in der Schweiz ist, dass dass nachher das Volk abstimmen kann dazu, aber bis jetzt das Volk hat jetzt jetzt diesen Kurs auch weiterhin jetzt jetzt gestützt und jetzt an der WM hat man ja auch gern, dass man ein Multikultiteam hat. Jetzt Masambi wird vielleicht der 2.

HALLAN, der ist noch sehr jung, aber der wird, wenn er sich nicht verletzen will, wird er ein Superspieler. Eben ich selbst ich als ich hab ja mit Migrationshintergrund, ich bin in Transsilvanien aufgewachsen, 'n Land der Vampire und und eben ich habe diese Perspektive auch jetzt in die Schweiz hineingebracht und ich wurde superintegriert. Und die Schweiz hat jetzt trotzdem höheren Ausländerquote immer geschafft, die Leute irgendwie zu integrieren. Wir haben noch nicht so diesfunktionale Zustände wie in gewissen deutschen Städten oder in Paris. Ja, das ist eine sehr, sehr gute Diagnose, weil das wär ja auch son, wie soll man sagen, Taleb würde sagen, Black Swan, dass irgendwann die Bevölkerung sagt, haben Angst vor Überfremdung, wir machen die Schotten dicht, wir lassen die Ausländer nicht mehr rein.

Aber so wie ich das jetzt verstehe, ist eigentlich der Konsens in der Bevölkerung, dass sie die Vorteile der Migration sehen und eben auch anders als andere Länder viel, viel mehr drauf achten, dass die Zuzügler sich dann auch erfolgreich integrieren können in das Ganze, damit das Ganze eben auch weiter stabil bleibt. Also das wär ja so ein Faktor, der eben auch für die Schweizer Immobilien dann sehr, sehr entscheidend wäre, falls sich das mal umdrehen würde. Ja, ja. Und eben die deutschen Unternehmer jetzt in die Schweiz kommen, kann ich gut integrieren in die Gesellschaft. Die sind ja teilweise fast konservativer nachher als die Schweizer selber.

Das heißt, es ist immer der, wie setze ich die Migration zusammen? Und die Schweiz hat ja eigentlich mit der höchsten Ausländeranteile in der Bevölkerung, weiß nicht, ob es irgendwie zwischen 20 und 30 Prozent der Bevölkerung. Aber bis jetzt hat das gut funktioniert, aber man muss sagen, ja, es gibt sicher, es kann Momente einen Moment geben, wo das nachher kippen kann. Und ist klar, es gibt schon Leute, die besser Ort sind, das muss man auch klar heraus herausstellen. Aber bis jetzt, eben wie wie Du's so klar auch sagst, bis jetzt ist es da ist ist ist das Fass noch nicht so gekippt, sagen wir mal so bei uns.

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Okay, also der wichtige Faktor Migration, das hast Du sehr gut beschrieben. Jetzt würd mich aber die Frage noch interessieren, die Immobilien gelten ja klassisch als Grundbaustein in der Altersvorsorge, ja. Also jede Versicherung, jede Pensionskasse hat ja wirklich maximale Immobilienquoten, aber auch der Privatinvestor. Es heißt ja, mit Immobilien kann man die Kaufkraft schützen, Inflationsschutzes sind reale Werte. Aber wenn ich mir jetzt anschaue in gewissen Ländern wie zum Beispiel Deutschland, da hat man ja eine 1 hohe Inflation im Sinne von, die Kaufkraft geht ja jeden Tag spürbar zurück.

Gleichzeitig hat man dann diese Immobilienüberraschungen mit den offenen Immobilienfonds, die die jetzt reihenweise dichtmachen müssen, wo auch Vorsorgeunternehmen enorme Verluste realisieren müssen. Wie wie kann man so was erklären? Ja, wir haben einerseits haben wir einfach in Deutschland verschiedene Faktoren, einfach die mobilen Fonds sind noch ein zusätzliches Faktor, zudem habe ich mich ja auch schon pointiert geäußert. Aber zuerst die normalen Faktoren sind einfach, zuerst sind einfach die Zinsen einfach in Deutschland jetzt angestiegen und und dass die Regierung jetzt den stabilitätsorientierten Kurs der deutschen Fiskalpolitik aufzugeben scheint, hilft da natürlich nicht. Und das ist auch auch 1 Geheimnisse der Schweiz.

Wieso funktioniert, wieso geht eigentlich alles rauf im Immobilienmarkt? Ist die Fiskalpolitik der Schweiz, weil man sich wirklich beschränkt auch. Man man gibt nicht mehr Geld aus, als was was man einnimmt, wenn man tiefer Steuern und das das ist sicher ein institutioneller Faktor. In Deutschland eben bei den offenen Immobilienfond, ich habe mich schon verstellt dazu geäußert, ich finde das ein Konstrukt, weil man hat einen offenen Fonds sagt, ja, ich kaufe Immobilien auf meiner aktiv Seite und die sind illiquid und langfristig, aber ich gebe Anteile aus, die kurzfristig gezeichnet werden können, aber abgezogen werden können. Das heißt, ich habe ein ähnliches Problem wie wie eine wie Finanz wie ein Finanzinstitut.

Es gab so ein Modell von Diamond and DiBwick in den Achtziger- und Neunzigerjahren, die die die Inherenz von Finanzkrisen gezeigt hat, dass wenn 1 rennt, bin ich auch incentiviert zu rennen, möglichst schnell die die Gelder abzuziehen. Also der Herr Diebe Effekt. Ja, der Herdentriebeffekt. Und das wurde regulatorisch, sie haben versucht, das einzuschränken, aber schlussendlich bringt man's nicht durch. Ich finde das Konstrukt einfach falsch und in der Schweiz haben wir nur ein anderes Konstrukt.

Wir haben das diese, wir haben noch so Fonds, auch die die geöffnet werden können, aber die werden an der Börse gehandelt und und schlussendlich ist nachher der Marktpreis, der meinen Exit und Entry bestimmt und nicht der NAV, der auch auf künstliche Bewertungen beruht. Und zudem haben wir in Deutschland das Problem, dass die Bewertungen nicht marktnah sind. Das heißt, nur ein Beispiel, ich habe eine Büro Büroimmobilie und 50 Prozent steht leer. Der Bewerter kann immer noch annehmen in seinem Bewertungsmodell, dass es voll ist, Ach. Weil er sagt, das ist nicht Der Leerstand ist nicht nachhaltig, also ich ich ich tu das gar nicht berücksichtigen in meiner Bewertung.

Aber wegen einmal kommt die Realisation nachher, hab ich den großen Effekt, dass die Bewertung nach unten genommen wird. Und das hat, ich hatte das Problem in Deutschland eigentlich, diejenigen, die den Markt beobachtet haben, die haben schon 22, 23 gewusst, dass ich eine Bewertungskorrektur von 40 Prozent habe und in den unterliegenden Portfolien, aber da war da immer noch beim NAV, hat man nichts an, das heißt, das ist die Bewertung, hat hat man gar nichts angepasst. Ja. Und das ist ein, aber das ist halt die deutsche Bewertungsphilosophie. In England hat man die Fonds in in in 22 hat man 25 Prozent nach unten bewertet, vielleicht auch nicht ganz genug.

Aber das ist auch ein anderer Effekt des deutschen Markt. Ich finde es und und die BaFin und auch auch auch die anderen Stakeholder haben's eben verpasst, diese strukturelle Mängel der der deutschen Fondslandschaft zu korrigieren. Aber das ist jetzt interessant, da muss ich Fondslandschaft zu korrigieren. Aber das ist jetzt interessant, da muss ich unbedingt nachfragen, weil das würde ja Also das erklärt jetzt auch, was mich immer überrascht hat, da sind Immobilien teilweise leerstehend, aber ewig und nichts und das macht ja Sinn, dass man Sachen lange leer stehen lässt oder nur halb vermietet, bevor man den großen Verlust realisiert. Weil wenn die Bewertung ja immer noch unter der Annahme ist Vollauslastung, dann ist das ja auch aus Sicht Kredit Sicherheit, Stabilität der Banken wichtig.

Mhm. Das heißt, wenn man wenn man eine faire Bewertung machen würde, dann wär ja auch der Wert der Kreditsicherheit plötzlich viel weniger und die Bank müsste dann mehr Sicherheiten antworten. Ja, ja. Und dann hast Du ja genau diese Spirale nach unten. Mhm.

Und das bringt mich aber jetzt zum Kern der Sache, weil was wir immer sehen können, ist, also solange die Musik spielt und alle tanzen, freuen sich alle. Und erst, wenn die Musik aufhört zu spielen, das heißt, wenn die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten wegfallen, also die Liquidität nicht mehr da ist, dann kommt 1 zum anderen und dann hat man auch sone sone große Krise. Also meine Frage an dich, denkst Du, der Immobilienzyklus hat gedreht mit dem Potenzial, dass da noch mehr Schäden auch auf Bankenseite und auch die gedreht. Das heißt, im Moment sehen wir, wenn Sie mir die Marktpreise anschauen, sehen sogar etwas wie eine Stabilisierung. Das heißt, wenn man jetzt zu diesen 40, 50 Prozent Abschlägen kaufen kann, ist es vielleicht sogar noch interessant.

Ich sehe zusammen im im Logistikbereich auch im Zusammenhang mit Rüstungsindustrie sehe ich auch einige Chancen im im deutschen Markt. Aber aber wenn man halt in diesen Produkten noch drin ist, die noch auf überhöhten Bewertungen sind, dauert das länger. Und das ist auch ein Problem, wieso die Bereinigung so lange geht, auch weil die Banken machen, einen anderen englischen Begriff zu erwähnen, das heißt, sie verzögern. Und jetzt haben sie, glaube ich, etwas begonnen, die die Probleme zu adressieren. Wir haben in in Frankfurt auch verschiedene Großimmobilien, Büroimmobilienprojekte, die die zwar jetzt nicht funktioniert haben, aber aber die die wären eigentlich bei teilweise unter der Bankbewertung verkauft worden.

Und das heißt, die Bankbewertung ist etwa 40 Prozent, 30 Prozent, nicht die Bankbewertung, die einfach den Kredit, die Höhe der Kreditsumme, Aber es die sind eben leider gar nicht nicht einmal bei dem Preis sind sie über den Tisch gegangen, weil noch größer mit der Unsicherheit auch mit Hormus jetzt auch und jetzt hat die Zinsen wieder erhöht, etwa seine Unsicherheit reingekommen ist wieder in den Markt. Aber ich glaub, da haben wir potenziell, wenn man wirklich Experte ist und und weiß, wo kann ich zukaufen, zu welchem zu welchem Discount dann da hat man sogar Opportunität im deutschen Markt. Ich weiß, ihr wisst eure Zuhörer wollen das nicht hören, dass man noch Chancen hat in Deutschland, aber ich find eben, man muss auch konstruktiv sein auf Deutschland. Es hat Chancen, aber die meisten Leuten sind mir einfach zu negativ, vielleicht aus guten Gründen im Moment, wenn man's selber erlebt. Aber aber es hat auch Chancen, aber aber das Ich hab auch ein Rattenschwanz noch ein Problem, die adressiert werden müssen, wenn ich so eine, wenn Bankenbilanzen immer noch so potenzielle Problemkredite drin haben, dann Es geht halt ad länger und die einen irgendwann müssen die Banken nachher adressieren.

Ich ich realisieren, dass wir die Probleme etwas adressieren, ja. Also das Letzte, was Deutschland jetzt noch braucht, ist eine schwere Immobilienkrise, wobei wir haben ja schon gewisse Anzeichen dafür, weil anders als in früheren Zeiten hat der Staat gar kein Geld mehr, jetzt da groß was zu retten, wenn im Zuge dessen die Banken wieder ins Straucheln kommen. Aber lass uns noch bei den Chancen bleiben. Provokante Frage, würdest Du jetzt Immobilien in Wolfsburg oder in Stuttgart kaufen? Ja, ich würde Stuttgart und Wolfsburg stark unterscheiden.

In Stuttgart ja, in Wolfsburg nein. In Wolfsburg hab ich das vor allem das Problem. Ich hab bis jetzt gerade den Markt etwas angeschaut und da sind die Kaufpreise und jetzt nicht nicht, jetzt verlassen wir den Institution im mobilen Markt, einfach Eigentumswohnungen oder Einfamilienhaus. Die Preise sind dort 22, hat man sich einen Peak erreicht und dann sind sind wir etwa 20 Prozent tiefer. Aber das Problem ist, ist auch die Mieten steigen nicht mehr an.

Die Mieten, die Wohnungsmiete steigen fast überall in Deutschland weiter an, etwa dreieinhalb, 4 Prozent pro Jahr. Aber in Wolfsburg ist das nicht passiert und es zeigt eigentlich das Problem 1 Einthemenstadt. Und das habe ich in China auch gesehen. Gewisse Städte, die die wollten ja ja künstlich so Themenstädte für gewisse Industrien aufbauen. Wenn das halt nicht funktioniert, muss muss man halt mit dem Bagger Das ist der Einzige, was hilft.

Und Wolfsburg könnte ja wirklich eine schwierige Phase vor vor sich haben. Wir haben aber Detroit gesehen, ist noch ein interessantes Beispiel. Da ist der Peak, oder wann war das 60, Siebzigerjahre und nachher ging's 40 Jahre hat man mit 1 schrumpfenden Bevölkerung gerechnet. Aber nachher, wo die Preise tief waren und ich habe gewisse Immobilien dort während der Finanzkrise verwerten müssen. Und da hatten wir teilweise negative Immobilienpreise.

Negative Immobilienpreise? Ja, ja, weil das hat sich gar nicht gelohnt, die Immobilien zurückzunehmen, Du hattest mehr Kosten und Du, wenn Du nach den Bagger noch vorfahren musst, hast Du halt Kosten. Mhm. Und wenn Du das nicht wieder rausschlägst Aber ja, irgendein Mal kommt die Chance, Detroy ist ist ist nachher eine Stadt der Künstler und Intellektuelle auch geworden. Irgend einmal findest Du einen Boden, aber Immobilienzyklen gehen viel länger als als zum Beispiel Aktienmarktzyklen und da ich denke, es wird noch mal in Wolfsburg sehe ich jetzt nicht viele positive Faktoren für die nächsten Jahre.

Aber Stuttgart würde ich son bisschen anders sehen, ist zwar auch von der Autoindustrie betroffen, dort sehe ich schon mehr eine diversifiziertere Gesellschaft und auch demografisch viel positiver, durch noch den deutschen Entrepreneurum. Wenn die nicht alle in die Schweiz nachher flüchten habe, kann das auch Potenzial geben, jetzt auch für Neuindustrien dort anzusiedeln, aber ja. Mhm. Aber dort haben wir jetzt auch schon im im kommerziellen Bereich auch klare Wertanpassungen gehabt. Und vielleicht noch 'n Stichwort, Demografie in Deutschland, die ist ja ähnlich katastrophal wie im Rest von Europas.

Da sieht man ja auch, dass an den Rändern, an der Peripherie die Leute einfach ja wegsterben, wegziehen und da hat man sehr viel Leerstand. Wie ist da deine Beurteilung? Also ich seh ihn unterschiedlich. Also wenn wenn ich wirklich die gewisse Orte der der neuen Bundesländer anschaue, dort sind die Prognosen, dass die Bevölkerung in den nächsten 10 Jahren 6, 7 Prozent schrumpfen wird. Aber Du hast auf der andere Seite hast Du in Bayern, Du siehst sehr gut aus, auch in den Nebenlagen teilweise.

Dort hast Du eine günstigere Bevölkerungsstruktur und es zieht jetzt doch immer der Pull Effekt. Es zieht nachher auch Arbeitskräfte an, wenn wenn wenn Du Jobs hast. Und ich denke auch, Baden Württemberg wird wird wird's auch auch Chancen geben, aber wir wir befinden uns immer in der Autoindustrie, da muss man sich schon klar ne? Wir befinden wir uns in 1 strukturellen Krise. Mhm.

Es kann auch die Chance sein für die Rüstung in die Industrie zum Beispiel. Es es ist immer man, wenn man jetzt auch die letzten 20 Jahre auch oder die letzten die letzten 20 Jahre auch oder die letzten 100 Jahre angeschaut hat, es gibt immer wieder neue Industrien, die kommen und diese Robotisierung ist auch 1 1 1 1 1 1 Stichwort, wenn man wirklich gute Hochschulen hat, technische Expertisen und vor allem die Entrepreneure, die an die Zukunft glauben. Und da das ist mein großes Problem im Moment in Deutschland. Mir fehlt eigentlich dieses Bewusstsein, dass die Leute wirklich an die Zukunft glauben und das das macht mir schon etwas zu äußern, muss ja. Ja, das ist wirklich an die Zukunft glauben.

Und das das macht mir schon etwas zurück, dann muss ich sagen. Ja. Wenn ich das an der Stelle mal zusammenfassen darf. Also was ich jetzt gelernt hab, ist, Immobilieninvestitionen ist so komplex, da kann man nicht nur einfach sagen, ich mach jetzt Altersvorsorge mit Immobilien, ich kauf einfach blind irgend 'n Fonds und dann wird's schon gut gehen, sondern man muss jetzt auch in Anbetracht dieser großen Veränderung, man muss seine Hausaufgaben machen. Man kann sich nicht mehr blind auf die Aussagen von Verkäufern verlassen.

Das heißt, man muss dann auch eigene Recherche betreiben. Und die Lage wie immer ist entscheidend. Es gibt jetzt eine ganz große Divergenz in Deutschland. Diese dieser Speckgürtel, der früher schon sehr gut diversifiziert war, der wird sich auch besser halten können, während so diese Trabantenstädte, die ein Thema herum optimiert worden sind, die kommen jetzt stark unter Druck. Und das zeigt aber wieder mal, dass es sehr, sehr wichtig ist, wenn's die eigene Altersvorsorge geht, dass man wirklich die Hausaufgaben macht und nicht nachher auf großen Verlusten sitzt.

Und jetzt kommt der wichtige Punkt, es gibt auch immer Chancen der Krisen, wenn man antizyklisch reagiert. Das heißt also, wenn man die Chancen sieht, während andere das Ende der Welt prognostizieren, das sind genau die Möglichkeiten, wo man dann auch sehr, sehr günstig einsteigen kann, wenn ich das so richtig verstanden hab. Prima, ich günstig einsteigen kann, wenn ich das so richtig verstanden hab. Prima, Sultan, das war ganz, ganz exzellent. Vielen, vielen Dank für diese wirklich eindrucksvollen Gedanken, die Du mit uns geteilt hast.

Und Du kennst ja unsere Tradition, dass wir immer am Ende den Gast fragen, wen wir als Nächstes einladen sollen. Das würde ich dich hiermit auch gerne fragen. Ja, ich ich weiß nicht, ob er euch zusagen wird, aber den ehemaligen Nationalbankpräsidenten Thomas Jorps, dann fände ich spannend auf seine Perspektive, weil er jetzt eben auch ein 1 wenig Distanz hat, wie wie er die aktuelle Situation sieht. Alles klar. Das würde mich interessieren.

Das werden wir sehr gerne machen. Vielen, vielen Dank. Und liebe Zuschauerinnen und Zuschauern, wenn Ihnen das auch so gefallen hat wie mir, dann würde ich mich sehr freuen, wenn Sie kommentieren, wo stimmen Sie sollten zu? Was ist Ihre Meinung insbesondere zum deutschen Markt? Und bitte aktivieren Sie auch die Glocke, damit